Invertir en China: la burbuja inmobiliaria
- El precio de venta de apartamentos en ciudades medias alcanza cifras superiores a las de Madrid. En concreto entre 3000€/m2 y 6000€/m2, dependiendo de la ciudad, por no hablar de zonas céntricas. Para compararlo con otros precios, podemos ver esta web o esta otra.
- Los salarios medios, por mucho que hayan subido, siguen siendo muy inferiores a los salarios en Madrid, por seguir con el ejemplo. El salario mínimo oscila entre 150 y 300€/mes. El salario medio anda por 800€/mes. Cierto es que hay muchos salarios mayores, pero ni de lejos son acordes a los precios por metro cuadrado. Además, dado que los precios del consumo en china no son apenas inferiores a los españoles como vimos en esta entrada, la renta disponible para el ahorro y la posterior compra de inmuebles es menor.
- La rentabilidad por alquiler, me ha constado encontrar datos en internet, pero por mis cálculos según lo que vi en China, debe estar en torno al 1,5%, dicho de otra forma, un PER de 60 veces. De memoria, en España está en torno al 4,5% y durante la burbuja era del 2%.
- Deuda excesiva. Desde la crisis mundial de 2008, China se ha dedicado a aumentar el gasto público de forma ilimitada para intentar evitar la reducción de la actividad a corto plazo. Han intentado devaluar moneda artificialmente y han favorecido el crédito tanto a activos inmobiliarios como a empresas, como a sí mismos para seguir construyendo infraestructuras y viviendas aunque no tengan un valor real esperado detrás. Ya decían los de azValor de lo erróneo de estas prácticas keynesianas. Y es que dopar y manipular el mercado puede funcionar a largo plazo, pero al final, si el papel no se respalda con valor, de la deuda no se extrae un rendimiento, o la demanda no cubre la oferta, al final, las cosas se caen por su propio peso.
- La construcción representa el 15% del PIB de China según datos del FMI.
En el último año, los precios en Pekín han crecido un 14,2%, en Shanghái un 25% y en Shenzhen un 57,8%.Son tres de las principales ciudades chinas. Sin embargo en algunas ciudades, estos crecimientos ya se están parando y dependiendo de donde leamos, los diferentes estudios nos dicen que hay ciudades pequeñas (menos grandes mejor dicho) donde la subida de precios ya está en torno a cero, o que el precio medio del país, aunque sigue creciendo, ha bajado el ritmo en 5 puntos porcentuales. Es decir, parece que hay zonas con ralentización, aunque eso es lo de menos, no somos adivinos. Parece claro que hay burbuja, pero nadie sabe cuándo estallará. En ciertas zonas de Pekín los precios superan hasta los 12000€/m2. En Shenzen el precio medio está entre 4000€/m2 y 6000€/m2. Para mi, eso no es normal, y por si fuera poco los créditos se facilitan y se sigue construyendo aunque los proyectos no sean rentables per sé, sino por pura especulación (mientras haya especulación, claro, pero ya sabemos nosotros cómo acaban estas cosas). Lo malo es que el propio gobierno, y mucha gente, piensan que el propio gobierno lo puede controlar, y es más fácil negarlo que aceptarlo (no sé por qué me suena esto...), o decir que "los precios no pueden bajar nunca"...en fin...más de lo mismo. Pero es que ni siquiera en las grandes ciudades como Pekín tendría esto sentido, ni aunque la economía estuviese sana y las oportunidades laborales fenomenales iría yo a vivir allí, y es que en estas metrópolis es peligroso respirar. Los niveles de contaminación y smog así lo indican. Yo, ni regalado. Pero este asunto da para la siguiente entrada del blog, así que atentos a ella, pues como siempre, hablaré desde un punto de vista de inversión.
En fin, que tras la crisis bursátil de hace unos meses en China, puede que el ladrillo sea percibido como una inversión segura, pero esto es jugar con fuego. Si dicen que la bolsa siempre avisa, quizás lo de principios de año fue eso, un aviso. A todas luces parece que hay una burbuja en este país. A lo mejor me equivoco y la avalancha desde zonas rurales es tal que las ciudades dejan de ser fantasma, pero desde luego el riesgo existe y es alto.
China hoy día representa un 16% de la economía global. Y de ello, la mitad es la construcción. Si este sector se para, puede que incluso China entre en recesión. Creo que sería demasiado suponer, pero ya conocemos el proceso. La burbuja inmobiliaria explota, los créditos se dejan de pagar, los bancos no reciben los intereses y se encuentran con activos inútiles y valorados a precios muy inferiores, quiebra el sistema bancario, se corta el flujo de dinero a las empresas de otros sectores, desaparecen las inversiones, desaparecen puestos de trabajo, desciende el consumo y aumenta el paro. Y como el mundo está globalizado y China es parte importante de éste, pues nos contagiamos, en mayor o menor medida, todos.
El Bréxit no me da miedo. Lo que me da miedo es esto.
Así que lanzo la pregunta: ¿será que es mejor acumular liquidez y esperar a que estalle la burbuja, y en dicho momento comprar acciones como locos (como ocurrió en 2009), o bien seguir con nuestras inversiones más o menos sistemáticas como si esto no pasase?Vuestros comentarios son bienvenidos, y además pongo una encuesta en el blog.
Hola Mucho Invertir.
ResponderEliminarYa tuvimos un aviso hace unos meses, en los que había rumores de crisis en China y las bolsas se resintieron muchísimo.
Yo he comprado en este último momento de pánico, pero ahora seguiré esperando. Sólo ha habido algún que otro sector afectado, pero la bolsa "en general" no lo ha estado, o sea el susto del Brexit, sólo ha sido eso, un pequeño aviso.
Si China cayera, entonces si tendríamos una buena bajada. Siempre hay que mantener algo de liquidez.
Un fuerte abrazo.
A mi me asusta un poco. Lo malo es que no sabemos cuándo explotará, pero yo no creo que tarde más de uno o dos años. Al menos otro sustito como el de fin de año nos lo tendrán que dar no tardando. Me gustaría preguntarle a los de azValor qué opinan ellos...ellos siempre aciertan.
EliminarUn abrazo Miguel
Hola Mucho Invertir
ResponderEliminarChina es un gran enigma, porque no hay ningún dato fiablo de qué sucede allí, lo poco que vemos es su "juego" con las divisas,han estado devaluando el yuan de "tapadillo" cuando había algo que lo podía disimular (Brexit, malos datos para en USA)
Si estalla China, será de golpe, y puede ser un gran cash, porque sino, el régimen lo va a ir tapando como pueda, hasta que reviente, recordemos como murió la URRS
Un abrazo
Tú tienes alguna estrategia finanzasmanía? Acumulas liquidez, invertir menos en empresas con presencia en China, etc?
EliminarHola Mucho Invertir,
ResponderEliminarYa te digo si asusta! Los datos que plasmas son efectivamente una burrada, no les pinta muy bien, les va a costar mucho hacer un soft landing. Ni idea de cuanto debería representar el sector de la construcción en una economía emergente como la China, y recuerdo una entrevista del economista Sala-i-Martín dónde decía después de pinchar la burbuja de aquí que en una economía avanzada la tasa de reposición de edificios era entre el 8%-12%, y eso es lo que debía representar como mucho ese sector dentro del PIB. En españa llegó a representar el 23%, y todos sabemos lo que pasó...
Salu2 Cordiales
pues sí, da un poco de miedo...BMW ya me gusta menos que antes, precismante por lo bien plantada que está en China, motivo por el cual ha crecido tanto, como vW,...
EliminarBuen artículo, gracias.
ResponderEliminarSin embargo, me pregunto cómo has llegado a la conclusión de que el 50% del PIB chino depende del sector de la construcción. Según el FMI es del 15%. Tu dato parece que es demasiado desproporcionado.
Busca en este enlace la información.
http://www.muchoinvertir.com/2016/07/mucho-invertir-en-china-ii-la-burbuja.html
El día que reviente la burbuja china nos vamos a enterar de lo que vale un peine.
Un saludo.
Oh, perdón! Puse mal el enlace.
ResponderEliminarhttp://internacional.elpais.com/internacional/2016/02/26/actualidad/1456502478_209415.html?rel=mas
Hola Anónimo,
EliminarLo vi en un página web, entre varias que estuve viendo. Pero no soy capaz de encontrarla ahora en estos momentos. En cualquier caos, es cierto lo que dices. Lo cambio. Como dices era demasiado. En cualquier caso, la tesis general sigue siendo la misma...los chinos se han pasado un poquito...
Gracias por darte cuenta.
La situación está muy rara, y en todos los medios hablando de que este es el año de la bolsa... China sabe dios cual es la situación real (pinta mal, dado lo intervenida que está su economía y el ocultismo del gobierno), Trump y sus políticas proteccionistas de dudosa efectividad, el brexit como si no pasara nada...Mi estrategia es acumular liquidez, y de comprar algo, ser muy estricto con precios de entrada, sólo en las mejores compañías de la zona euro o UK, por el tipo de cambio. De todas formas, cualquiera sabe...
ResponderEliminarNo se sabe no, aunque asusta un poco, como los préstamos universitarios en EEUU. Bueno, lo de China me asusta más. Y el gobierno, oculta e interviene, sin embargo, a occidente le haría también falta que se le pegase un poco en lo que a efectividad se refiere. Yo también tengo bastante liquidez últimamente en cualquier caso.
EliminarParece que sigue aguantando y haciéndose más grande la burbuja.
ResponderEliminarAl final es mejor seguir invirtiendo, porque acertar con los cracks es muy difícil.
Yo creo que ahora que han quitado la política de un solo hijo, van a hacer chinos como locos para llenar todos esos pisos. ;-)
Saludos.
Es imposible acertar el timing, por eso ponerse corto siempre es mala estrategia.
EliminarLo de que no haya ley de hijo único es desde hace ya tiempo, pero no creas que ahora tienen muchos, los países evolucionan como lo ha hecho Europa. La cosa es la emigración del campo a la ciudad, eso es creo lo más determinante, aunque tampoco lo he analizado en detalle.