Calculadora de Rentabilidad por alquiler

Hola Finanzasmanía,
Sé que en la comunidad sois muy contrarios a este tipo de inversión, pero yo le daría una oportunidad. En barrios cercanos al centro pero que no dejen de estar a las afueras, hay oportunidades muy buenas. Tal y como pongo en el excel adjunto, PERs 9 no son imposibles, y si encima se usa hipoteca, las rentabilidades se disparan. En cuanto a la inseguridad jurídica, siempre se puede contratar un seguro de hogar y otro de impago...
Un abrazo!

Excelente pregunte....me adhiero

Hola,
Que den hipotecas al 1% supongo que es porque tienen necesidad de invertir su dinero, por definición del negocio bancario, y necesitan inversiones seguras. Ellos no pueden invertir en depósitos, porque son precisamente los propios bancos quienes dan los depósitos para obtener dinero que luego invierten en activos más rentables. Sí que sería absurdo que un banco dé más por un depósito de lo que cobra por una hipoteca (aunque a veces ha pasado). Así que una inversión bastante segura es una casa donde la gente va a vivir, pues tras la comida, es el gasto número uno al que alguien debe hacer frente, por lo que es relativamente difícil que no les paguen. Además fidelizan clientes a 30 años vista. Son clientes que van a dejar su nómina con el banco, y por tanto una cierta liquidez constante con la que el banco juega para prestarlo a otras personas. Clientes que van a pagar comisiones, a los que les obligan a hacer planes de pensiones, seguros de hogar, etc. Sin embargo con otros negocios o en bolsa, dicho compromiso de pago y de fidelización por parte del cliente, no existe. Aún así, estoy de acuerdo en que es demasiada la diferencia. Supongo que es por la burbuja de renta fija, por lo que es mal momento de ser prestamista (bancos) y buen momento de ser deudor (tenedor de hipotecas). ¿Tenía sentido que en 2012 las mejores empresas estuviesen a PER6 con rentabilidad por dividendo del 10%? No, pero era así. Si ahora invertir en bonos soberanos tiene rentabilidades negativas, si el banco es capaz de sacarse un 1% de una hipoteca, o un 2% si le añades los productos de fidelización, pues no está mal. ¿Que por qué no invierte el banco en bolsa o en proyectos industriales? Sí lo hacen. Invierten como propiedad en proyectos, en activos de empresas, en empresas mediante deuda corporativa, en bolsa como hace Caixabank con Gas Natural, etc. Pero su negocio no es exclusivamente ese, que se considera de riesgo, sino hipotecas, de hipotéticamente bajo riesgo y largo plazo.
Esto es hasta donde yo alcanzo. No sé si habrá otro tipo de motivos.
Un saludo juanjoo

@Mati, gracias por pasarte y participar

Ya, entiendo que el negocio de lo bancos es prestar dinero más caro del que lo reciben, hasta ahí de acuerdo. Pero el objeto del dinero y su relación con la vinculación lo veo irrelevante. Es decir, si a mi un banco me dejara 200.000€ podría perfectamente exigirme nómina y seguro de vida (de hogar ya sería más raro), como aval podría perfectamente poner una vivienda amén de las propias acciones... E incluso veo más fácil devolver un préstamo que dedicas a invertir (que algún fruto de dará) que el préstamo de la vivienda habitual. Pero bueno, son las reglas de la banca

interesante..

No está tan claro que sea más lógico devolver un préstamo para invertir en bolsa que para tu casa. Lo que inviertes en bolsa lo puedes perder, la casa, en principio, no. Y si no puedes pagar la casa, vas a sacar dinero como sea, vas a trabajar de lo que sea, con tal de poder dormir caliente. En la bolsa, no es tan extremo. Aunque claro, me dirás que siempre puedes avalar el préstamo bursátil con tu casa. Es cierto, creo que en China estaban ya en esas ahora que se volvieron locos con la bolsa. Pero también supongo que a la banca no le interesa ejecutar los avales, es sólo el último recurso. En fin, tampoco soy experto en banca así que no me eches mucha cuenta.

Hola MI,

Excelente! Si se encuentra un inmueble a buen precio y con el LIBOR en negativo es tan buena inversión como cualquier otra, hay más trámites y engorros pero se puede obtener un buen rendimiento. Gran trabajo, enhorabuena.

@El joven inversor, los riesgos que has puesto son a tener en cuenta, hay que andarse con cuidado a quién se alquila. Sobre los okupas, el proceso judicial para echarlos es largo y engorroso, puede alargarse más de 6 meses y te pueden dejar la casa destrozada. Sin querer dar ideas, hay empresas especializadas que los echan. A un familiar le tocó vivir la experiencia hace años, se le metieron en el piso mientras estaba de vacaciones, la solución rápida fue hacer de okupas de los okupas. Esperaron a que salieran y cambiaron la cerradura. Después puso una alarma también.

Salu2 Cordiales

@El Joven Inversor, evidentemente no hay activo libre de riesgo. El trabajo del inversor es evaluar riesgo y rentabilidad, y coger las oportunidades con mejor relación. Lo de la financiación es un punto. No obstante, incluso sin financiación, como dices, 50 000 + 10 000 de reforma, y sacarle 500 euros al mes, que sean netos 400 (incluyendo seguros varios), es una rentabilidad del 8%, muy buena.
Un abrazo

@Josep, opinamos igual. Lo que pasa que a nosotros y a la comunidad nos gusta mucho esto de analizar empresas y demás, y luego darle al botón de comprar. Pero efectivamente es una inversión como otra cualquier, y posiblemente, además, bastante buena. Hay quien se dedica sólo a esto, y no le va nada mal. Muchas grandes fortunas de nuestro país no es más que porque sus abuelos tenían pisos, y en lugar de venderlos los fueron alquilando y heredándolos los hijos, y comprando más. Lo que viene siendo el interés compuesto aplicado a 100 años... Hubiera funcionado igual con la bolsa, pero siempre ha habido menos cultura bursátil.
Un abrazo

Mi, Josep,
Desde luego que puede ser una buena inversión y más si es tu primera vivienda, alguna vez hice números rápidos:
Tienes 100.000€ en bolsa... 30.000€ en el banco. Quieres una casa de 100.000€... puedes vender la cartera o pedir hipoteca o seguir de alquiler... lo más rentable es tal y como esta la cosa ahora una hipoteca, que la rentabilidad de la cartera pague la letra y seguir invirtiendo tu salario en bolsa. No siempre comprar es malo.

Un abrazo

Me alegro de que te sirva Alberto.
Encantado de verte por aquí.
Saludos!

El PER de la tabla es un ejemplo. Lo puedes cambiar tú mismo sobre el propio blog. En cualquier caso, si dices que en tu pueblo se llevan PERs más caros, pues simplemente no es la mejor zona donde invertir para alquilar. El barrio de Salamanca de Madrid o Chamberí tampoco son buenos, hay PERs de más de 20 veces (al menos rentabilidad por alquiler, revalorización es otro tema). Yo creo que las zonas más rentables son alrededor de las zonas caras, pero no las zonas caras. E igualmente, tampoco los pueblos lejos de lo núcleos urbanos potentes, porque creo que tienen poco potencial de revalorización. La población no aumenta, y la que hay, emigra hacia donde hay trabajo, o sea, las grandes ciudades.
Un saludo José.

Esa es la clave de la inversión inmobiliaria Albert. Mucha gente está equivocada. Me alegro de que te haya servido.

Hola! ¿Tienes algún artículo donde se explique por qué hay mayor rentabilidad cuanto menor sea el aporte inicial y mayor los años de hipoteca?
Gracias de antemano.

No, pero es pura matemática, si pones menos capital, la rentabilidad (ganado/invertido) es mayor si lo que ganas es menor pero no tanto menor como lo menor que es el capital invertido. En otras palabras, si el % de ganancia es mayor que el % de interés, entonces cuanto más dinero te presten, puesto que le sacas más rentabilidad de lo que te cuesta, mayor yield tiene tu inversion. En las empresas tb se ve con el ROE. La deuda magnifica ganancias y también pérdidas.

Me parece muy bien!